“Съедает доход”. Какие квартиры не стоит покупать под сдачу в аренду
Покупка жилья для последующей сдачи кажется многим инвесторам простым и понятным способом заработка. Однако на практике такие вложения часто приносят убытки вместо дохода. Как не попасть в ловушку собственных предпочтений, агентству «Прайм» рассказал сооснователь и совладелец Группы Родина Антон Винер.»Причина заключается в том, что будущие собственники нередко оценивают объект по принципу «ежемесячная аренда умножить на 12 месяцев», не учитывая периоды простоя, налоги, расходы на ремонт и обновление отделки, замену техники и другие обязательные затраты. В результате ожидаемые 10–12% годовых превращаются в реальные 4–6%», — пояснил эксперт.Примерно семь из десяти новичков уже в первый год получают доходность на 30–50 процентов ниже ожидаемой. Дело в том, что многие покупают квартиру “как для себя”, не ориентируясь на предпочтения арендаторов. Однако инвестиционная квартира должна отвечать прежде всего требованиям рынка, а не личным предпочтениям владельца, указал он.
Наиболее рискованными для сдачи в аренду считаются объекты с узкой целевой аудиторией. В первую очередь речь идёт о квартирах большой площади — от 100 квадратных метров. Такие объекты редко обеспечивают сопоставимый рост арендной ставки. Их потенциальные арендаторы — топ-менеджеры, экспаты и обеспеченные семьи — составляют ограниченный сегмент рынка. В результате простои могут достигать четырёх-шести месяцев, а чистая доходность зачастую не превышает 2–3 процента годовых.
Серьёзным фактором риска остаются удалённые районы без развитой инфраструктуры и качественной транспортной доступности. Низкая цена входа создаёт иллюзию выгодной сделки, однако длительные простои и более низкая арендная ставка приводят к тому, что итоговая доходность оказывается хуже, чем у более дорогих, но ликвидных объектов в сложившихся локациях.Также низким арендным потенциалом обладают квартиры с нестандартными планировками (двухуровневые студии, круглые стены, проходные комнаты), а также квартиры на первом и последнем этажах (исключение — видовые объекты премиум-класса). Не лучшим выбором становятся и студии площадью более 35–38 квадратных метров, а также квартиры увеличенного метража, где стоимость покупки значительно выше, чем потенциальный арендный доход, говорит Антон Винер.Дополнительным источником потерь становятся ошибки уже после покупки: завышение арендной ставки, экономия на страховании, игнорирование мелкого ремонта и отсутствие резерва на периоды простоя. Даже одна неделя простоя способна нивелировать выгоду от попытки повысить стоимость аренды на несколько тысяч рублей.“Инвестиции в недвижимость нельзя рассматривать как гарантированный способ получения лёгкого дохода. Перед покупкой важно честно ответить на три вопроса: кто станет арендатором, какой будет реальная чистая доходность и насколько быстро квартиру можно будет продать”, — заключил Винер.
